재개발 투자에서 '희소성'이 수익률을 결정하는 이유 : 경희궁자이 22억의 근거
재개발 투자자들이 가장 많이 하는 실수가 있다. 역세권인지, 학군이 좋은지, 브랜드 시공사인지를 체크한 뒤 투자 판단을 내린다. 틀린 접근은 아니다. 그러나 이 세 가지를 모두 통과하고도 수익률이 크게 갈리는 경우가 있다.
차이를 만드는 네 번째 변수가 있다. 공급이 구조적으로 불가능한 땅인가, 라는 질문이다.
2014년 고분양가 논란 속에 미분양이 났던 경희궁자이(돈의문 1구역)는 2021년 강북 최초로 전용 84㎡ 실거래가 20억 원을 돌파했다. 분양가 7억 8,000만 원 대비 약 3배다. 앞선 포스팅에서 다룬 마래푸(아현 3구역)의 2.7배를 넘어서는 수치다.
이 차이가 어디서 왔는지를 분해하면, 재개발 투자에서 희소성이라는 변수를 어떻게 읽어야 하는지 보인다.
왜 사대문 안 도심에 대단지 아파트가 생기기 어려운가
부동산 투자에서 희소성이라는 단어는 자주 쓰이지만 대부분 막연하게 사용된다. "희소한 입지"라는 표현은 많지만, 정확히 무엇이 희소한지 분해되지 않는 경우가 많다.
경희궁자이 사례에서 희소성은 두 가지가 동시에 충족된 결과다.
첫째는 물리적 공급 불가능성이다. 종로구 교남동 일대, 사대문 안쪽에는 2,500세대 규모의 브랜드 대단지가 들어설 부지 자체가 없다. 강남권은 재건축을 통한 신축 대단지 공급이 지속적으로 나오지만, 4대문 안 도심은 구조적으로 다르다. 돈의문 1구역 도시환경정비사업은 낡은 여관과 영세 상가가 밀집한 블록을 정비하면서 생긴 단 한 번의 기회였다.
둘째는 수요의 집중도다. 종로·광화문·시청으로 이어지는 대한민국 최대 업무지구(CBD)를 도보로 출퇴근할 수 있는 아파트는 서울 전체를 통틀어 극히 드물다. 단지 바로 앞 강북삼성병원, 인근 세브란스병원·적십자병원, 김앤장 등 대형 로펌, 정부 종합청사까지 인접해 있다. 의사, 변호사, 고위 공무원 등 가격 저항이 낮고 직주근접을 최우선으로 두는 수요층이 이 단지 하나에 집중된 구조다.
공급은 구조적으로 막혀 있고, 수요는 고소득 전문직으로 집중되어 있다. 이 두 조건이 동시에 성립할 때 희소성은 시간이 지날수록 강해진다.
숫자로 본 경희궁자이 : 미분양에서 강북 최고가까지
국토교통부 실거래가 공개시스템 기준, 전용 84㎡ 가격 흐름이다.
2014년 일반분양 당시 전용 84㎡ 분양가는 약 7억 8,000만 원, 3.3㎡당 약 2,300만 원이었다. 당시 강북권 심리적 저항선이던 평당 2,000만 원을 넘어선 가격이라 고분양가 논란이 일었고, 일부 평형에서 미분양이 발생했다.
(출처: 금융결제원 아파트투유 당시 모집공고 기준)
2017년 입주가 마무리된 이후 흐름을 보면 다음과 같다.
- 2014년 분양가: 약 7억 8,000만 원 (미분양 발생)
- 2019년: 15억 원 돌파
- 2021년 최고가: 22억 원대 거래 기록 (강북 전용 84㎡ 최초 20억 돌파)
분양가 대비 최고가 기준 약 3배 상승이다. 같은 시기 마래푸(아현 3구역)가 2.7배를 기록한 것과 비교하면 약 0.3배 차이가 난다.
이 차이가 바로 앞서 설명한 희소성 프리미엄이다. 입지·대단지·시공사 3가지 조건을 동일하게 갖추고도, 물리적 공급 불가능성이라는 네 번째 조건이 추가되면 수익률이 달라진다.
마래푸 vs 경희궁자이 : 수익률 차이를 만든 변수 해부
두 단지를 나란히 놓고 비교하면 재개발 투자 원칙이 더 선명하게 보인다.
마래푸(아현 3구역)는 직주근접 입지와 3,885세대 대단지, 삼성물산+대우건설 컨소시엄이라는 조건으로 7억 원 분양가 대비 최고 19.2억 원을 기록했다. 상승 배수 2.7배다.
경희궁자이(돈의문 1구역)는 같은 3가지 조건에 더해 사대문 안 도심이라는 공급 불가능 지역 + 고소득 전문직 배후수요 집중이라는 조건이 추가됐다. 7억 8,000만 원 분양가 대비 최고 22억 원, 상승 배수 약 3배다.
두 단지의 공통점도 있다. 둘 다 분양 시점에 미분양이 발생했고, 둘 다 입주 이후 강북 대장주로 자리 잡았다. 시장이 외면할 때 입지 본질을 읽은 투자자가 결국 이겼다.
차이는 그 입지 본질의 깊이였다. 마래푸가 직주근접의 힘이었다면, 경희궁자이는 거기에 대체 불가능성이 더해진 케이스다.
재개발 투자 4번째 필터 : 대체 불가능성 체크리스트
앞선 포스팅에서 소개한 3가지 필터(직주근접·대단지·1군 시공사)에 경희궁자이 사례는 4번째 질문을 추가한다.
"이 구역이 완성됐을 때, 주변에 비슷한 대안이 생길 수 있는가?"
이 질문에 "생기기 어렵다"는 답이 나오는 구역이 희소성 프리미엄을 갖는다. 구체적으로 확인할 수 있는 체크 포인트는 세 가지다.
첫째, 해당 지역 내 추가 정비사업 가능 구역이 남아 있는가. 주변에 비슷한 규모의 재개발 구역이 연달아 나온다면 희소성은 분산된다.
둘째, 배후 수요층의 소득 수준과 직주근접 선호도가 얼마나 강한가. 고소득 전문직일수록 교통 편의보다 도보 출근을 선호하는 경향이 강하고, 이 수요는 가격 하방을 강하게 받친다.
셋째, 완공 이후 단지가 주변 환경과 얼마나 대비되는가. 노후 도심 한복판에 신축 브랜드 대단지가 들어설수록 안과 밖의 환경 차이가 크고, 이 차이가 수요 집중을 만든다.
경희궁자이는 이 세 가지를 모두 충족했다. 이것이 같은 미분양 출발선에서 마래푸보다 높은 수익률을 기록한 이유다.
지금 투자자에게 이 사례가 주는 실전 질문
재개발 구역을 분석할 때 흔히 지하철 노선, 브랜드 시공사, 세대수를 먼저 본다. 이 세 가지는 필요조건이다. 그러나 충분조건이 아니다.
경희궁자이 사례가 추가하는 질문은 이것이다.
"10년 후, 이 구역과 비슷한 조건의 아파트가 같은 동네에 생길 수 있는가?"
생길 수 없다는 답이 나오는 구역에 진입하는 것이 희소성 투자의 핵심이다. 이미 공급된 인프라 위에 대체 불가능한 단지가 올라설 때, 시간이 지날수록 가격은 올라가는 구조가 만들어진다.
마래푸와 경희궁자이, 두 사례는 각각 다른 방식으로 같은 원칙을 증명했다. 입지의 본질을 읽고, 시장의 공포를 역이용하고, 대체 불가능성을 확인하는 것이 재개발 투자의 순서다.
오를집연구소(부멘토)는 다음 포스팅에서 이 두 원칙을 현재 진행 중인 서울 재개발 구역에 직접 대입한 분석을 이어간다.
※ 본 콘텐츠는 투자 참고 목적으로 작성되었으며, 개별 투자 판단은 공적 자료 및 전문가 검토를 병행하시기 바랍니다.
내가 보는 구역, 경희궁자이처럼 대체 불가능한 입지인지 확인해드립니다
이 글을 읽고 이런 생각이 들었다면 지금 바로 확인해보세요.
"내가 보는 구역에 희소성이 있는가?" "지금 내 물건, 대체 불가능성이 있는 입지인가?" "다음 도심 대장주 후보가 어디인가?"
오를집연구소는 하나은행 자본시장본부 출신 애널리스트가 감이 아닌 실거래 데이터로 직접 분석합니다. 1대1 컨설팅은 매월 10팀만 받으며 이번 달 잔여 자리는 현재 2팀입니다.
편하신 채널로 연락 주세요.
마감 이후 신청분은 다음 달 대기로 자동 전환됩니다.
