재개발 현금청산 대상 판정기 — 권리산정기준일·지분쪼개기·분양신청 미이행 3단계 자가진단 체크리스트
재개발 현금청산 대상 판정기에서 물건의 건축·분할 시점(권리산정기준일 전후), 토지·건물 소유 구조, 조합원 분양신청 이력, 투기과열지구 재당첨 제한 여부를 선택하면 현금청산 위험도를 3초 만에 진단할 수 있습니다.
30초 계산기 사용 순서
- 구역 지정 시 고시된 권리산정기준일 이후에 신축·분할·전환된 물건인지 선택합니다.
- 토지와 건축물의 소유자가 일치하는지(또는 기준일 이후 분리 취득했는지) 선택합니다.
- 조합원 분양신청 기간 내에 정상적으로 신청했는지, 투기과열지구 5년 내 재당첨 제한에 걸리는지 선택합니다.
- 진단 결과창에서 안전/주의/고위험 등급과 반드시 발급받아야 할 공부 서류 목록을 확인합니다.
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재개발 현금청산 위험도 4단계 자가진단기
1. 물건 권리 상태 선택
2. 현금청산 위험도 판정 결과
기준 법령: 도시 및 주거환경정비법 제72조·제76조·제77조 및 시·도 도시정비조례. 이 도구는 법령상 대표적 현금청산 사유를 점검하는 자가진단표이며, 개별 물건의 권리는 반드시 건축물대장·토지대장·조합원명부 원문으로 대조해야 합니다.
새 아파트를 받으려고 샀는데 현금만 받고 쫓겨난다? 현금청산의 법적 원리
재개발 구역의 빌라나 단독주택을 매수하는 목적은 헌 집을 내어주고 새 아파트에 들어갈 수 있는 조합원 분양자격을 얻기 위해서입니다. 그런데 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)이 정한 기준일을 어기거나 절차상 결격 사유에 걸리면, 새 아파트 대신 감정평가 금액만 현금으로 돌려받고 구역에서 나가야 하는 현금청산 대상자가 됩니다.
가장 대표적인 원인이 바로 도시정비법 제77조가 금지하는 지분쪼개기입니다. 지자체장이 정비구역을 지정하거나 후보지를 발표할 때 함께 고시하는 날짜를 권리산정기준일이라고 부릅니다. 이 권리산정기준일 다음 날부터 필지를 분할하거나, 단독·다가구주택을 다세대주택(빌라)으로 전환하거나, 토지와 건축물을 따로 떼어 사고팔거나, 나대지에 새로 건물을 올리면 분양자격을 주지 않고 현금으로 청산해 버립니다.
따라서 신축 빌라를 매수할 때는 등기부등본만 볼 것이 아니라, 건축물대장 첫 장에 적힌 건축허가일과 사용승인일(준공일)이 해당 구역의 권리산정기준일보다 앞서는지 반드시 날짜를 대조해야 합니다.
도시정비법상 4대 현금청산 발생 사유 및 확인 공부 서류 표
현금청산은 크게 물건 자체의 결격(지분쪼개기), 소유주의 결격(다물건 묶임·재당첨 제한), 절차상 미이행(분양 미신청) 네 가지로 나뉩니다. 각 사유별로 어떤 공적 장부를 떼어봐야 하는지 표로 정리했습니다.
표에서 보듯 물건 자체가 멀쩡해 보여도 전 주인(매도인)이 같은 구역 안에 집을 두 채 이상 가지고 있던 다물건 소유자라면, 기준일 이후 매수한 사람들과 합쳐 딱 1개의 분양권만 나오는 공유지분 사태가 벌어질 수 있습니다.
| 현금청산 사유 | 근거 법령 조항 | 위험 발생 조건 | 필수 대조 공적 서류 |
|---|---|---|---|
| 지분쪼개기 (신축·분할) | 도시정비법 제77조 | 권리산정기준일 다음 날 이후 분할·전환·신축·분리취득 | 구청 고시문(기준일) + 일반/집합건축물대장 + 토지대장 |
| 다물건 소유자 거래 | 도시정비법 제76조 제1항 제6호 | 1세대(또는 1인)가 구역 내 여러 물건 보유 중 일부 매도 | 조합 사무실 사실조회 (매도인 외 타 물건 존재 여부) |
| 조합원 분양 미신청 | 도시정비법 제72조·제73조 | 분양신청 기간 내 미접수 또는 신청 철회 | 조합 발급 조합원 분양신청 접수 확인증 원본 |
| 투기과열지구 재당첨 제한 | 도시정비법 제72조 제6항 | 세대원 중 5년 내 투기과열지구 정비사업 분양 당첨 이력 | 청약홈 당첨 이력 조회 및 세대원 전수 분양신청 이력 확인 |
분양신청 기간 도과와 투기과열지구 5년 재당첨 제한의 무서움
물건에 아무런 하자가 없어도 조합원이 스스로 분양자격을 잃는 경우가 있습니다. 사업시행계획인가가 나고 나면 조합은 통상 30일에서 120일 사이의 조합원 분양신청 기간을 공고합니다. 도시정비법 제73조에 따라 이 기간 안에 분양신청서를 내지 않거나, 신청했다가 관리처분계획인가 전에 철회한 사람은 분양신청 기간이 끝난 다음 날 바로 현금청산 대상자로 확정됩니다.
또한 투기과열지구(서울 강남 3구·용산구 등) 내 정비사업에서는 도시정비법 제72조 제6항에 따른 5년 재당첨 제한이 작동합니다. 본인이나 주민등록등본상 같은 세대에 속한 가족이 최근 5년 이내에 투기과열지구 내 다른 재개발·재건축 구역에서 조합원 분양이나 일반분양에 당첨된 적이 있다면, 새로 산 투기과열지구 재개발 물건은 분양신청 자체가 가로막혀 현금청산됩니다.
결국 현금청산 여부는 중개사의 구두 설명이 아니라 구청 고시문(권리산정기준일), 건축물대장(사용승인일), 토지대장(분할일), 그리고 조합 사무실에서 확인하는 매도인의 단독 조합원 지위 확인서로만 증명할 수 있습니다.
현금청산 사고를 예방하는 4단계 서류 점검 순서
- 구청 홈페이지 고시·공고에서 해당 구역의 권리산정기준일이 몇 년 몇 월 며칠인지 직접 적어두었는가?
- 정부24에서 건축물대장과 토지대장을 발급받아 분할일·전환일·사용승인일이 권리산정기준일 이전인지 확인했는가?
- 매매계약서 특약사항에 매도인의 다물건 보유 등 권리 하자로 단독 분양자격이 제한될 경우 조건 없이 계약을 해제하고 배액 배상한다는 문구를 넣었는가?
- 본인과 세대원 전원이 최근 5년 이내에 투기과열지구 재개발·재건축 분양 대상자로 선정된 적이 없는지 점검했는가?
자주 묻는 질문 (FAQ)
A. 아예 못 받는 것은 아니지만 큰 손실을 볼 수 있습니다. 감정평가사가 평가한 종전자산 가격(감정가 수준)으로만 보상금이 나오기 때문에, 매수할 때 얹어준 수억 원의 프리미엄(P)은 고스란히 날아가게 됩니다.
A. 지자체 도시정비조례가 정한 특정 기준일(예: 서울시는 1989년 1월 24일) 이전부터 존재했음이 항공사진이나 무허가건물확인원으로 입증되는 기존 무허가건축물에 한해서만 예외적으로 인정됩니다. 그 이후 지어진 신발생 무허가 건물은 현금청산 대상입니다.
A. 투기과열지구에서는 세대 단위로 재당첨 제한을 따지므로, 부모님이 5년 이내에 투기과열지구 내 정비사업의 관리처분계획인가(분양대상자 선정)를 받았다면 동일 세대원인 자녀도 투기과열지구 내 다른 구역에서 분양신청을 할 수 없습니다.
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오를집연구소 카카오톡 오픈채팅방 — 매일 아침 8시 재개발·정비사업 고시문 브리핑 받기 고시문과 지도로 재개발 단계·위험 읽는 법 · 오를집 실전 전자책 바로가기이 계산기는 도시 및 주거환경정비법과 공공 통계 기준을 바탕으로 설계된 참고용 시뮬레이터입니다. 개별 구역의 정관이나 관리처분계획 기준에 따라 결과가 달라질 수 있으니, 권리 관계는 반드시 해당 조합의 공식 고시문과 등기부등본 원문으로 대조하시기 바랍니다.
