재개발 입주권 분양권 초기자금 비교기 — 권리가액·프리미엄·이주비 대출 차감 후 실제 필요한 내 현금 시뮬레이터
재개발 입주권 분양권 초기자금 비교기에 조합원 물건의 감정평가액, 비례율, 프리미엄, 이주비 대출(또는 전세보증금)과 일반분양가를 입력하면, 매수 계약 시점부터 입주 때까지 들어가는 내 실제 현금과 총 매입 원가가 나란히 비교됩니다.
30초 계산기 사용 순서
- 조합원 입주권 물건의 종전자산 감정평가액, 예상 비례율(%), 프리미엄(P), 승계 가능한 이주비 대출(또는 세입자 보증금)을 입력합니다.
- 비교할 같은 평형의 조합원 분양가와 일반분양 예상 분양가, 일반분양 계약금 비율(10~20%)을 넣습니다.
- 계산 결과표에서 당장 계약·잔금 때 필요한 초기 현금과 입주 시점 최종 총매입원가를 비교합니다.
- 하단 막대그래프로 입주권 매수가 일반분양 대비 얼마의 원가 절감 효과를 내는지 확인합니다.
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조합원 입주권 vs 일반분양 초기 현금 & 총원가 비교기
1. 조합원 입주권 조건 (단위: 만원)
2. 조합원 분양가 vs 일반분양가 비교
3. 초기 현금 및 최종 총원가 비교 결과
기준 법령: 도시 및 주거환경정비법 제72조 및 제74조(관리처분계획). 취득세와 중도금 이자는 보유 주택 수와 멸실 시점에 따라 달라지므로 본문 비교표를 함께 확인하세요.
입주권과 분양권, 왜 당장 손에 쥐어야 할 현금 규모가 다를까?
같은 신축 아파트 단지에 들어가는데도 조합원 입주권을 사느냐, 청약 통장을 써서 일반분양권을 받느냐에 따라 자금 스케줄이 완전히 달라집니다. 가장 큰 차이는 매수 시점에 한꺼번에 내야 하는 초기 현금의 크기입니다.
도시 및 주거환경정비법 제74조에 따른 관리처분계획인가를 거쳐 나오는 조합원 입주권은 기존 헌 집(종전자산 감정평가액)에 웃돈(프리미엄)을 얹어 사는 구조입니다. 예를 들어 감정가 3억 5,000만 원에 프리미엄 2억 5,000만 원이 붙은 물건이라면 매매가는 6억 원입니다. 여기서 매도인이 받아둔 이주비 대출이나 세입자 전세보증금 1억 8,000만 원을 승계한다고 해도, 매수 잔금 날 내 통장에 현금 4억 2,000만 원이 있어야 등기를 넘겨받을 수 있습니다.
반면 일반분양은 청약에 당첨된 직후 분양가의 10%(또는 20%)만 계약금으로 내면 됩니다. 분양가가 10억 5,000만 원이라도 당장 계약 때는 1억 500만 원만 있으면 되고, 나머지 중도금 60%는 집단대출로 넘긴 뒤 입주할 때 잔금 30%를 치르는 방식입니다. 초기 진입 장벽은 일반분양이 낮지만, 최종적으로 치르는 총원가는 조합원 분양가 할인 혜택과 발코니 확장·시스템 에어컨 등 무상 옵션이 포함된 입주권 쪽이 낮은 경우가 많습니다.
조합원 입주권 vs 일반분양권 5대 핵심 항목 비교표
자금 계획만큼이나 중요한 것이 동·호수 배정 우선권과 세금(취득세) 구조입니다. 입주권과 분양권의 차이를 다섯 가지 기준으로 정리했습니다.
특히 취득세를 계산할 때 건물 멸실 전후 시점을 반드시 확인해야 합니다. 기존 주택이 철거(멸실 등기)되기 전에 사면 주택 취득세율(1주택 기준 1.1~3.5%)이 적용되지만, 철거가 끝난 뒤 토지 상태에서 입주권을 매수하면 토지 취득세율인 4.6%가 먼저 부과됩니다.
| 비교 항목 | 조합원 입주권 (관리처분 후) | 일반분양권 (청약 당첨) | 체크 포인트 |
|---|---|---|---|
| 초기 필요 현금 | 감정가 + 프리미엄 − (이주비대출/보증금) | 일반분양가의 10% ~ 20% (계약금) | 입주권은 초기에 목돈이 집중됨 |
| 분양가 수준 | 일반분양가 대비 통상 15~25% 저렴 | 주변 시세 및 분양가상한제 기준 책정 | 비례율 하락 시 추가분담금 변동 가능 |
| 동·호수 배정 | 조합원이 먼저 로열동·로열층 우선 추첨 | 조합원 배정 후 남은 잔여 세대 추첨 | 저층·비선호 동 배정 확률 차이 |
| 기본 제공 옵션 | 발코니 확장·시스템에어컨·가전 무상 포함 다수 | 발코니 확장 및 모든 옵션 유상 선택 | 실질 체감 원가 약 2,000만~4,000만 원 차이 |
| 취득세 부과 | 멸실 전 주택세율(1.1~3.5%) / 멸실 후 토지세율(4.6%) | 입주(보존등기) 시점에 주택 취득세 납부 | 입주권은 매수 시 1차, 준공 시 원시취득세 2차 납부 |
관리처분인가 고시문에서 반드시 대조해야 할 숫자 3가지
중개사무소 브리핑 자료만 보고 자금 계획을 세우면 나중에 수천만 원의 오차가 생기기 쉽습니다. 첫째로 확인할 숫자는 구청 홈페이지 고시·공고란에 올라오는 관리처분계획인가 고시문의 추정 비례율입니다. 비례율이 100%에서 90%로 10%포인트 낮아지면, 감정가 3억 5,000만 원짜리 물건의 권리가액이 3,500만 원 줄어들고 그만큼 내가 내야 할 추가분담금이 3,500만 원 늘어납니다.
둘째는 이주비 대출 승계 가능 여부입니다. 매도인이 이미 조합을 통해 저금리(또는 무이자) 이주비 대출을 받아 나간 상태라면, 정부의 대출 규제(DSR 및 다주택자 주담대 제한)에 따라 매수인이 그 이주비 대출을 그대로 승계받을 수 있는지 은행에 먼저 확인해야 합니다. 승계가 막히면 매도인의 이주비 대출 상환액까지 매수인이 현금으로 메워야 합니다.
셋째는 입주 시점의 공사비 증액 가능성입니다. 착공 이후 원자재 가격이나 금융비용 상승으로 조합 총회에서 평당 공사비 인상을 의결하면, 입주 직전 동·호수 정산 때 추가분담금이 늘어날 수 있습니다. 따라서 총원가를 계산할 때는 현재 조합원 분양가에서 최소 5~10% 정도의 예비비를 여유 자금으로 남겨두는 태도가 안전합니다.
입주권 계약서 도장 찍기 전 필수 확인 서류 4가지
- 조합에서 발급한 조합원 권리가액 및 분양신청 확인서 원본을 대조했는가?
- 구청 고시문에서 해당 구역의 사업 단계(사업시행인가·관리처분인가·이주·착공)와 비례율을 직접 읽었는가?
- 조합원 지위 양도 제한 구역(투기과열지구 내 10년 보유·5년 거주 예외 요건 등)에 걸리지 않는지 확인했는가?
- 이주비 대출 승계 가능 여부와 중도금 집단대출 한도를 내 DSR 기준으로 은행 창구에서 가조회했는가?
자주 묻는 질문 (FAQ)
A. 비례율이 110%라면 내 종전자산 감정평가액에 1.1을 곱한 금액이 권리가액으로 인정됩니다. 감정가 3억 원인 물건의 권리가액이 3억 3,000만 원으로 올라가므로, 조합원 분양가에서 차감되는 금액이 커져 내가 내야 할 추가분담금이 3,000만 원 줄어듭니다.
A. 100% 보장되지는 않지만 일반분양보다는 훨씬 유리합니다. 대부분 조합 정관에서 조합원에게 중·고층 물량을 먼저 배정해 추첨하고, 1~3층 같은 저층이나 잔여 동·호수를 일반분양 물량으로 돌리기 때문입니다.
A. 네, 조합원 입주권 매수는 청약 통장 가입 기간이나 청약 가점과 아무런 상관이 없습니다. 다만 조정대상지역이나 투기과열지구에서는 재당첨 제한이나 조합원 지위 양도 요건을 충족해야 합니다.
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