2025년 연내 시행될 자금조달계획서 개정안의 핵심은 '코인(가상화폐) 매각대금' 신설입니다. 해외예금, 사업자대출, 증여 신고여부 등 세무조사 기준이 될 항목을 총정리합니다.
1. 자금조달계획서, 왜 중요하고 누가 내나?
현재 규제지역에서 주택을 취득하거나, 비규제지역이라도 6억 원을 초과하는 주택을 매입할 경우 '주택취득자금 조달 및 입주계획서(자금조달계획서)'를 의무적으로 제출해야 합니다. 국토부와 국세청은 이 자료를 실시간으로 공유하며 정밀 검증하고 있습니다.
자칫 잘못 작성하거나 자금 출처가 불분명할 경우, 즉시 세무조사 대상이 될 수 있습니다. 이 때문에 20만~30만 원의 자문 비용을 내고 세무사를 통해 작성하는 경우도 많습니다.
2025년 연내 시행될 '부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙' 개정안은 이 계획서를 훨씬 더 촘촘하게 만들어, 사실상 모든 자금의 흐름을 들여다보겠다는 정부의 강력한 의지가 담겨있습니다.
2. 개정안 핵심 ①: '코인' 수익, '해외예금'까지 본다 (자기자금)
가장 크게 바뀌는 부분은 '자기자금' 항목입니다. 기존에는 총액 위주로 모호하게 기재할 수 있었던 항목들이 매우 세분화됩니다.
- (핵심) 가상화폐(코인) 신설:
- (현행) 주식·채권 매각대금
- (개정) '주식·채권·가상화폐 매각대금'으로 변경.
→ 주식/채권 매각대금과 코인 매각대금을 따로 기재해야 합니다. "코인 팔아 집 샀다"는 사실을 명확히 신고해야 합니다.
- 해외예금 기재:
- (현행) 금융기관 예금액 (총액)
- (개정) 해외예금을 국내로 송금한 경우, 해당 금융기관명과 금액을 별도 기재해야 합니다.
- 증여/상속 신고여부 확인:
- (현행) 증여·상속 (총액)
- (개정) 증여 및 상속 금액과 함께 '신고 여부'를 체크해야 합니다. 신고하지 않은 증여금으로 집을 사는 경로를 원천 차단합니다.
- 외화 반입 신고여부 확인:
- (현행) 현금 등 그 밖의 자금
- (개정) 외화로 주택을 매입 시, 금액과 '외화 반입 신고 여부'를 표기해야 합니다.
3. 개정안 핵심 ②: '사업자대출' 꼼수 차단 (차입금)
차입금 항목도 '대출 꼼수'를 막기 위해 훨씬 까다로워집니다. 특히 사업자대출을 받아 주택을 매입하는 행위를 정조준합니다.
- (핵심) 대출 유형 세분화 및 기관명 기재:
- (현행) 금융기관 대출액 합계 (주담대·신용대출·그밖)
- (개정) 주담대 / 신용대출 / 사업자대출 / 해외 금융기관대출 / 그밖의 대출로 세분화.
→ 모든 대출에 대해 '금융기관명'을 기재해야 합니다. 사업자대출로 신고된 내역이 발견되면 즉시 검증 대상이 됩니다.
- 사채 및 회사 지원금 분리:
- (현행) 회사 지원금·사채 (총액)
- (개정) '회사 지원금'과 '사채'로 항목을 분리하여 자금 성격을 명확히 합니다.
4. 언제부터 적용되나? (연내 시행)
이번 개정안은 행정예고를 마치고 늦어도 2025년 연내에 시행될 예정입니다. 새 자금조달계획서 양식은 시행규칙이 시행된 이후의 주택 거래 계약분부터 적용됩니다.
업계에서는 이번 개정안으로 "수상한 거래에 대해 바로 위법 여부를 가리기 쉬워졌다"고 평가합니다. 정부가 내년 초 설립할 '부동산 감독 기구'와 연계되어, 불법 및 탈법적 자금 조달을 더욱 세밀하게 감시할 것으로 보입니다.
자금조달계획서 개정안 Q&A
Q. 2025년 자금조달계획서 개정안의 핵심이 무엇인가요?
A. '자기자금' 항목에 '가상화폐(코인) 매각대금'이 신설되고, '증여/상속' 항목에 '신고 여부'를 체크해야 합니다. 또한 '차입금' 항목에 '사업자대출'이 추가되고 모든 대출의 '금융기관명'을 기재해야 합니다.
Q. 코인(가상화폐)으로 집을 사면 국세청이 바로 알 수 있나요?
A. 네, 그렇습니다. 개정안이 시행되면 '가상화폐 매각대금'을 별도 항목으로 기재해야 하므로, 국세청이 자금 출처를 즉시 파악하고 과세 내역 등과 대조할 수 있습니다.
Q. 개정안은 언제부터 시행되나요?
A. 2025년 늦어도 연내에 시행될 예정이며, 시행일 이후 체결되는 주택 거래 계약분부터 적용됩니다.
Q. 자금조달계획서를 잘못 쓰면 어떻게 되나요?
A. 자금 출처가 불분명하거나 기재 내용이 사실과 다를 경우, 국토부와 국세청의 정밀 검증 대상이 되어 불이익(과태료)을 받거나 강력한 세무조사 대상이 될 수 있습니다.
출처: 국토교통부 입법예고안, 2025년 11월 15일 자 파이낸셜뉴스 보도 등
