종부세 개편안, 2027년부터 얼마나 오르나요?
2026년 8월 3일 정부가 발표한 세제개편안으로 종합부동산세 체계가 '주택 수' 기준에서 '주택 가액·실거주' 기준으로 바뀝니다. 실거주 1주택자는 기본공제가 12억 원에서 14억 원으로 늘어 부담이 줄고, 비거주자와 다주택자, 32억 원 초과 고가주택은 단계적으로 세 부담이 커집니다. 적용 시점은 2027년 1월 1일 이후 성립하는 납세의무분, 즉 2027년에 내는 보유세부터이며 아직 국회 심의 전 단계라 세부 수치는 바뀔 수 있습니다.
무엇이 바뀌는 건가요
지금까지 종부세는 집을 몇 채 가지고 있느냐에 따라 세율이 크게 갈렸습니다. 이번 개편은 이 틀을 바꿔서, 집을 몇 채 가졌는지보다 그 집들의 합산 가액이 얼마인지, 그리고 그 집에 실제로 거주하고 있는지를 더 중요하게 봅니다. 정부는 이를 두고 '보유'에서 '거주'로 무게중심을 옮긴다고 설명하고 있습니다.
기본공제, 얼마나 달라지나
| 구분 | 현행 | 개편안 |
| 1주택 실거주자 | 12억 원 | 14억 원 |
| 1주택 비거주자 | 12억 원 | 9억 원 |
| 과표 6억~12억 구간 세율 | 1.0% | 1.3% |
| 32억 원 초과 고가주택 | 기존 최고세율 | 최고 5.0% |
※ 공정시장가액비율도 60%에서 2027년 70%로, 이후 단계적으로 더 오르는 방향입니다. 급격한 부담을 막기 위해 3~4년에 걸쳐 나눠 적용됩니다.
나는 해당되나요 — 체크리스트
- ✅ 1주택이고 그 집에 실제로 거주 중이다 → 기본공제 확대로 오히려 유리해질 가능성이 큽니다.
- ✅ 1주택이지만 다른 곳에 살고 있다(비거주) → 기본공제가 줄어 부담이 커질 수 있습니다.
- ✅ 2주택 이상 보유 중이다 → 주택 수보다 합산 가액 기준으로 재계산되니 총 공시가격 합을 먼저 확인해야 합니다.
- ✅ 보유 주택 공시가격 합이 32억 원을 넘는다 → 최고세율 구간에 해당될 수 있습니다.
실무에서 진짜 궁금한 것들
재개발·재건축 조합원이라면 이 개편안을 조금 다르게 읽어야 합니다. 조합원 입주권은 종부세 과세 대상 주택 수 산정에서 예외로 다뤄지는 경우가 있어, 이번 개편으로 특례 적용 범위가 어떻게 바뀌는지가 실제 세 부담을 좌우합니다. 또 다주택자 입장에서는 '지금 팔아야 하나'라는 질문이 나올 수밖에 없는데, 이번 개편안은 종부세뿐 아니라 조정대상지역 다주택자 양도소득세 중과를 한시적으로 완화하는 내용도 함께 담고 있어서, 매도 타이밍은 종부세 단독이 아니라 양도세 특례 기간과 같이 놓고 판단하셔야 정확합니다.
자주 묻는 질문
Q. 올해(2026년) 종부세부터 바로 적용되나요?
아니요. 2027년 1월 1일 이후 성립하는 납세의무분부터 적용되므로, 실제로 이 개편안이 반영된 고지서를 받는 시점은 2027년 하반기 종부세부터입니다.
Q. 이 내용은 확정된 건가요?
아직 아닙니다. 개편안은 9월 정기국회에 법안으로 제출될 예정이며 국회 심의 과정에서 세율이나 공제금액 등 세부 수치가 바뀔 수 있습니다.
Q. 다주택자는 무조건 세금이 오르나요?
전체적인 방향은 부담 증가가 맞지만, 조정대상지역 여부·거주 기간·주택 가액에 따라 개인별 차이가 커서 일괄적으로 말씀드리기는 어렵습니다.
글쓴이 부멘토 — 25년간 부동산 투자를 직접 해오며 20년째 투자자 상담과 컨설팅을 병행하고 있고, 현재도 시행사를 운영하며 재개발·재건축 현장을 실무로 다루고 있습니다.
최종 수정일 2026.08.06
