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종합부동산세 과세표준 계산의 3가지 핵심 요소
보유 주택 합산 공시가격의 산정
종합부동산세를 계산하기 위한 첫 단계는 본인이 소유한 전국 모든 주택의 공시가격을 합산하는 것입니다.
매년 6월 1일을 기준으로 소유권이 확정되며, 국토교통부에서 매년 발표하는 '공동주택 공시가격' 또는 '개별단독주택 공시가격'이 과세의 기준이 됩니다.
실제 매매 가격이나 시세가 아니라 정부가 정한 공시가격을 기준으로 삼기 때문에, 매년 3~4월경 발표되는 공시가격 변동률을 확인하는 것이 매우 중요합니다.
1세대 1주택자와 다주택자의 기본 공제 금액
합산된 공시가격에서 세금을 매기지 않는 일정 금액을 빼주는데 이를 기본 공제라고 부릅니다.
현재 1세대 1주택자의 기본 공제 금액은 12억 원이며, 다주택자이거나 1세대 1주택 요건을 갖추지 못한 경우에는 인당 9억 원이 공제됩니다.
따라서 1세대 1주택자는 공시가격 합계가 12억 원 이하라면 종합부동산세가 전액 면제되며 아예 과세 대상에서 제외됩니다.
최종 세금을 결정하는 공정시장가액비율
공시가격 합산액에서 기본 공제 금액을 뺀 나머지 금액 전부에 세금을 매기는 것은 아닙니다.
여기에 납세자의 세금 부담을 조절하기 위해 정부가 매년 탄력적으로 정하는 '공정시장가액비율'을 곱해야 비로소 최종 과세표준이 산출됩니다.
현재 공정시장가액비율은 60퍼센트가 적용되고 있으며, 이 비율이 낮을수록 납세자의 실제 종부세 부담은 크게 줄어드는 구조를 가집니다.
주택 수에 따라 달라지는 종합부동산세 적용 세율
2주택 이하 소유자를 위한 일반 세율
종합부동산세는 보유한 주택 수에 따라 세율이 다르게 적용되며, 2주택 이하 소유자에게는 상대적으로 낮은 일반 세율이 적용됩니다.
조정대상지역 여부와 상관없이 2주택 이하를 보유한 경우, 과세표준 구간에 따라 최저 0.5퍼센트에서 최고 2.7퍼센트의 세율이 누진적으로 부과됩니다.
과세표준이 3억 원 이하인 최하위 구간은 0.5퍼센트의 낮은 세율이 적용되므로 똘똘한 한 채나 두 채를 보유한 납세자의 부담은 과거보다 많이 완화되었습니다.
3주택 이상 다주택자를 위한 중과 세율
전국에 3주택 이상을 소유한 다주택자는 투기 목적으로 간주되어 훨씬 높은 중과 세율표의 적용을 받습니다.
과세표준 12억 원 이하 구간까지는 일반 세율과 동일한 0.5퍼센트에서 1.0퍼센트가 적용되지만, 과세표준이 12억 원을 초과하는 순간부터 2.0퍼센트에서 최대 5.0퍼센트까지 세율이 가파르게 상승합니다.
따라서 다주택자는 합산 공시가격에서 9억 원을 공제한 후 산출된 과세표준이 12억 원을 넘지 않도록 자산을 재배치하거나 매도하는 전략이 필수적입니다.
세금 부담을 줄이는 종합부동산세 절세 가이드
부부 공동명의 특례 활용법
부부가 주택 지분을 나누어 공동명의로 소유하면 종합부동산세를 계산할 때 각각 9억 원씩 총 18억 원의 기본 공제를 받을 수 있습니다.
공시가격 18억 원 이하의 고가 주택 1채를 부부가 공동 소유한다면 종부세를 한 푼도 내지 않을 수 있어 단독명의(12억 원 공제)보다 훨씬 유리합니다.
다만, 단독명의 1세대 1주택자에게 주어지는 고령자 및 장기보유 세액공제를 받을 수 없으므로, 두 가지 방식을 비교해 세금이 더 적게 나오는 쪽을 매년 9월에 선택하여 과세 특례를 신청해야 합니다.
고령자 및 장기보유자 세액공제 최대 80% 혜택
1세대 1주택을 단독으로 소유한 납세자 중 일정 연령 이상이거나 장기간 주택을 보유한 경우 산출된 세액에서 일정 비율을 깎아줍니다.
만 60세 이상부터 연령에 따라 20퍼센트에서 40퍼센트의 세액공제가 적용되며, 5년 이상 보유 시 기간에 따라 20퍼센트에서 50퍼센트의 공제가 추가됩니다.
이 두 가지 공제는 중복해서 적용받을 수 있으며 합산하여 최대 80퍼센트 한도 내에서 종합부동산세 납부액을 대폭 줄일 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q1. 주거용 오피스텔도 주택 수에 포함되어 종합부동산세 과세표준에 합산되나요?
A1. 네, 포함될 수 있습니다. 오피스텔을 업무용이 아닌 주거용으로 사용하여 시군구청에서 재산세를 주택분으로 부과받고 있다면, 종합부동산세 계산 시 주택 수에 포함되어 합산 과세됩니다.
Q2. 매년 6월 1일이 기준일이라고 하는데, 5월 31일에 집을 매도하면 종부세를 안 내나요?
A2. 맞습니다. 종합부동산세는 매년 6월 1일 현재 부동산을 사실상 소유한 사람에게 부과됩니다. 6월 1일 이전에 잔금을 치르거나 소유권 이전 등기를 매수자에게 넘겼다면, 당해 연도의 종부세는 매수자가 부담하게 됩니다.
Q3. 이미 재산세를 냈는데 종합부동산세를 또 내면 이중 과세가 아닌가요?
A3. 이중 과세를 방지하기 위한 법적 장치가 마련되어 있습니다. 종합부동산세 과세표준에 해당하는 금액만큼 기납부한 재산세액을 종부세 산출 세액에서 빼주며, 이를 '재산세액 공제'라고 부릅니다. 납세자는 이미 재산세분이 차감된 최종 종부세 고지서를 받게 됩니다.
